El pasado 11 de junio de 2026, celebramos un webinar que reunió a numerosos profesionales del sector en torno a uno de los debates más relevantes y complejos del momento: la viabilidad de los trasteros en plantas sótano y la evolución de la normativa de protección contra incendios que afecta a este tipo de instalaciones.
La sesión, moderada por Juanjo Pastor, gerente de AESS, contó con la participación de dos voces de referencia en el ámbito técnico y normativo: Germán Pérez Zabala, Oficial del Real Cuerpo de Bomberos de Málaga, y Alejandro del Pozo, Ingeniero de Del Pozo Ingeniería.
Además, debido al interés del tema y de forma excepcional, al webinario también pudieron acceder operadores no asociados mediante el pago de una tarifa especialmente creada para este evento. Algo que hizo que la participación fuese más variada y enriquecedora para quienes asistieron a la sesión.
Un sector condicionado por la normativa y la escasez de suelo urbano
El encuentro puso de manifiesto hasta qué punto el crecimiento del self storage en entornos urbanos está estrechamente ligado a la disponibilidad de suelo y a las restricciones normativas. En este contexto, los sótanos aparecen como una oportunidad de desarrollo, pero también como uno de los escenarios más complejos desde el punto de vista técnico y regulatorio.
Durante el webinar se analizó cómo la normativa de incendios condiciona de forma determinante la implantación de estos usos. La diferencia entre el tratamiento de los trasteros vinculados a viviendas y los trasteros de explotación comercial resulta clave, ya que ambos se rigen por marcos normativos distintos que conducen a exigencias muy diferentes.
El impacto de la normativa de incendios y su aplicación desigual
Uno de los aspectos más debatidos fue la diversidad de criterios existentes entre municipios y administraciones. Mientras algunas ciudades permiten determinadas soluciones en condiciones específicas, otras aplican restricciones más estrictas, especialmente en lo que respecta a la ubicación en plantas bajo rasante.
Se explicó cómo factores como la carga de fuego, la altura de almacenamiento o la configuración del edificio pueden cambiar completamente la clasificación del riesgo, lo que en la práctica determina la viabilidad o no de un proyecto. Esta falta de homogeneidad genera incertidumbre en el sector y obliga a un análisis caso por caso antes de cualquier inversión.
Un cambio normativo relevante y nuevas oportunidades técnicas
El webinar dedicó una parte importante a la evolución reciente del marco regulatorio, especialmente tras la actualización del RSCIEI en 2025, que introdujo cambios significativos en la forma de clasificar y entender los trasteros de alquiler.
Este nuevo enfoque ha supuesto una redefinición del encaje normativo de estos espacios, que pasan a considerarse dentro del uso de almacenamiento bajo determinados supuestos. Más allá de la clasificación, uno de los elementos más relevantes es la incorporación explícita de la posibilidad de desarrollar proyectos con seguridad equivalente, una figura que abre la puerta a soluciones técnicas avanzadas cuando la aplicación estricta de la normativa no permite el uso previsto.
La seguridad equivalente como herramienta de diseño
Gran parte del webinario se centró en el concepto de proyectos prestacionales o de seguridad equivalente, que permiten justificar técnicamente soluciones alternativas siempre que se demuestre que el nivel de seguridad es igual o superior al exigido por la normativa prescriptiva.
Este enfoque no se basa en sustituir la normativa, sino en demostrar mediante ingeniería, simulaciones y medidas adicionales que un determinado diseño puede alcanzar los mismos objetivos de seguridad. En este sentido, se destacó el papel de los sistemas de detección temprana, la sectorización de incendios, el control de humos o la mejora de las condiciones de evacuación como elementos clave para hacer viables determinados proyectos en sótanos.
También se subrayó la importancia de las simulaciones avanzadas de incendio y evacuación como herramienta de validación técnica, especialmente en proyectos donde el riesgo no puede ser completamente definido de antemano debido a la naturaleza variable del almacenamiento.
Retos, incertidumbre y necesidad de prudencia
A pesar de las nuevas posibilidades técnicas, los expertos coincidieron en que este tipo de desarrollos siguen estando condicionados por importantes retos. La incertidumbre sobre el tipo de materiales almacenados, el incremento de costes asociados a las medidas de seguridad avanzadas o las diferencias de criterio entre administraciones pueden dificultar la viabilidad de muchos proyectos.
Asimismo, se insistió en que la existencia de soluciones técnicas no debe interpretarse como una autorización automática. Cada proyecto requiere un análisis individualizado y una validación rigurosa por parte de los organismos competentes, lo que convierte la fase previa de estudio en un elemento crítico.
Un sector en evolución hacia soluciones más técnicas y especializadas
El webinar concluyó con una visión compartida: el sector del self storage está avanzando hacia un modelo cada vez más técnico, en el que la ingeniería, la normativa y la planificación urbana están profundamente interconectadas. Los sótanos seguirán siendo un ámbito de oportunidad, pero también de gran exigencia técnica. Su desarrollo dependerá de la capacidad del sector para trabajar de forma coordinada con las administraciones y para aplicar soluciones de diseño avanzadas que garanticen la seguridad sin renunciar a la viabilidad económica.
Este webinario fue una muestra más del compromiso que mantenemos desde AESS para seguir impulsando espacios de formación y debate que permitan acompañar esta evolución, fomentando un crecimiento ordenado, seguro y sostenible del sector en España.
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¡Nos vemos en el próximo webinario!